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邓聿文:中国楼市的大面积洗牌即将来到

2015-01-17 21:32:15来源:安徽在线


和讯专栏作者 邓聿文

  上周,资本市场关注的一个焦点是在港上市的深圳龙头房企佳兆业的债务违约事件。佳兆业的公告称,由于未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款,有可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。有机构统计,迄今为止,与佳兆业存在往来的金融机构至少多达11家,所涉资金规模合计约140亿元,其中近半是信托融资,金额70亿元左右,涉及5家信托公司,且部分信托将在近期集中到期。佳兆业的债务违约爆发也导致其股价出现大幅下跌。在截至到1月7日的14个交易日内,股价下跌幅度高达47%,市值几乎蒸发一半。

  中国资本市场进入2015年后出现的首例违约事件,不啻是一个重磅炸弹,使人对2015年中国的房地产市场变数充满了想象。近10年来,中国楼市价格一路飙涨,尤其在金融危机后,实施的刺激政策和宽松货币政策更是导致楼价暴涨,特别在一、二线城市,楼价比危机前都翻了几番。楼市不但是个经济问题,也是个政治问题,因为楼价过高不单会引发全民炒房,无人做实业,而一个国家的长远发展是不可能建立在楼市繁荣基础之上的,后者只是经济繁荣的结果,经济萧条楼市繁荣,这就是畸形繁荣,是不可持续的。此外,楼价过高,买不起房的人终究是多数,这无疑会引发后者不满,当这种不满积累到一定程度,并与其他社会不满结合起来,有可能爆发社会危机。

  另一方面,楼价不可能无限上涨,泡沫终有破灭时,一旦破灭,财富也就打回原形,这对依赖房地产的个人和无疑不是好事。而问题恰恰是,楼价暴涨不但在社会生成了一个庞大的靠楼市暴富的食利阶层,更严重的是,中国地方也已经形成了对楼市的强烈依赖症。所以,现在是既担忧楼价再上涨,更担忧楼价在此时出现暴跌,因为若暴跌,泡沫破灭,地方在没有找到下一个可靠的财政来源的情况下,就可能出现连锁反应,触发社会危机的开关。这就是在近一、两年来对楼市调控持一种矛盾和谨慎心态的原因。

  2014年,中国这架呼啸的马车终于显现出了疲态。经济的下滑也波及到房地产,此前,一向唱多的楼市被齐声的唱衰声调所代替,在一些二、三线城市还出现了鬼城,房价呈断崖式下跌,很多人希望这种状况能够波及到全国。然而,一年下来,骨牌效应终于没有出现,像北上广深等一线城市的房价虽现小幅波动,但依然坚挺。因此,地方可以暂时缓口气。就在这种情况下,佳兆业突现违约,这是不是个信号,预示着2014年没有出现的楼市崩盘将在2015年出现?

  佳兆业是深圳本土的龙头房企,连续三年荣获“深圳地产资信十强”。2009年12月赴港上市后三年内,该司销售额增长2.4倍,从2010年的刚过百亿元增至2013年的239亿元。2014年上半年,佳兆业以16.7万平方米(1801套)的成交量、41亿元的成交金额,超过行业龙头万科,摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军;并在同年4月,以54亿元的总价,击败华润、招商与港中旅联合体,成功拿得大鹏新区“巨无霸”地块,成为当年深圳的“新地王”。可见,这么一家实力不凡的房企,竟出现违约,让人有些不可思议。

  考察佳兆业违约方式,尽管是由汇丰强制其提前还贷而引发,并非是自身资金出现问题而还不起,从这点来看,似乎让人有些宽慰。但是,汇丰之所以要强制佳兆业提前还贷,是因为后者陷入了腐败传闻,据悉,佳兆业董事长涉及前不久落马的深圳政法委蒋尊玉案;也有传言称,佳兆业还牵涉周永康案,曾与周子周滨的中旭系发生牵连,涉及成都某地产项目,从而导致其上千套房源在2014年11月被深圳市锁定。

  仅从违约原因来看,似乎不必担心中国会再现美国式次贷危机,因为后者是由个人违约而引起的。但也不可乐观,这可能正是中国式次贷危机的一个燃点。比起美国将垃圾资产打包杠杆化卖给那些本来买不起房的人从而引发大规模违约事件来,中国房地产市场的一个特点就是腐败。房地产开发商与部门工作人员互相勾结,从而抬高房价。如果除去腐败因素,中国的房价在目前基础上至少可以下降30%。换言之,房价至少包含30%的腐败成本在内。问题是,这种腐败是大面积的,很少能够找到干净的房地产开发商。若把不恰当的收费和交易费用也算做腐败的话,中国就没有一家房企不因腐败而抬高房价的。

  有鉴于此,这轮强力肯定要燃烧到楼市。事实上,一些开发商也因受牵连而被查处,不过,现今只出现佳兆业这一个违约案例,未来还会不会出现其他的房企因而导致无力还贷事件,理论上说,这种概率很大,但实际可能不会很多,一是不会有很多开发商都卷入到高层腐败,从而被地方以锁定房源的方式导致违约;二是若因腐败导致房企破产,终究对地方不利,所以地方不希望这种现象大面积出现,因而即便涉及到高官腐败,也不大可能采取这种锁定房源的办法。

  除腐败外,地方自身的债务危机也会波及到地方房企,引发后者的违约乃至倒闭问题。笔者不好评判中国在一两年内会不会出现次贷危机,有很多的不确定因素。但有一点是可以肯定的,楼市正处于大变动前夜,大面积的洗牌会来到,只是这种洗牌对中国是福是祸,现在看不清楚。

编辑:李勋

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